Care e adevărul de pe piața imobiliară: ne spun dezvoltatorii tot ce ar trebui să știm?

De la izbucnirea crizei energetice și mai apoi a războiului din Ucraina, dezvoltatorii imobiliari se îngrămădesc să anunțe scumpiri masive pe principiul: „cumpără acum sau vei regreta mai târziu”. Ei bine, s-ar putea să nu fie chiar așa, iar cei care așteaptă să aibă de câștigat.

Presa autohtonă abundă de articole în care se anunță scumpiri colosale pe piața imobiliară rezidențială, în perioada următoare. Aici, lucrurile sunt discutabile. În fapt, vorbim despre niște scumpiri firești, care țin pasul cu inflația galopantă din prezent și cu prețurile în creștere la toate bunurile și serviciile de larg consum. E firesc ca lanțul slăbiciunilor să meargă până în sectorul construcțiilor, însă trebuie să admitem faptul că aceste anunțuri cu scumpiri fantastice sunt extrem de benefice dezvoltatorilor, care au acum nevoie de bani mai mult ca niciodată.

Țara e plină de șantiere în lucru, firmele au bani de returnat la furnizorii de materiale, acestea s-au scumpit, sunt de platit salarii, casele trebuie să se vândă, că altfel sectorul intră în colaps. Amintim faptul că peste 27.000 de locuințe se află în prezent în construcție în Capitală și localitățile din preajmă.

Conform planurilor, aproximativ 21.000 dintre ele urmează să fie și livrate, adică își vor găsi cumpărător, dacă nu s-a întâmplat deja. Aceasta este concluzia unei analize realizate de SVN România, o firmă de consultanță imobiliară.

Cutremur în România, vineri dimineață. Ce magnitudine a avut și unde s-a produs

14 – 1 = 1 nu este ecuația corectă. Mută un singur băț de chibrit pentru a afla răspunsul în doar 5 secunde, precum elevii de clasa a II-a

De notat și faptul că, în 2021, pe piața din România, s-au finalizat 72.522 de locuințe, în creștere cu 7% față de 2020 și până la cel mai înalt nivel de după 1989.

Doar în București, anul trecut a fost vorba de 13.344 de locuințe finalizate, la care s-au adăugat cele 8.666 din Ilfov, pentru un total de 22.010 locuințe, pentru o creștere de 6% de la an la an. Acestea reprezintă 30% din totalul țării.

Din acest motiv, unii dezvoltatori anunță scumpiri colosale și iminente în perioada următoare, pentru a-i determina pe oameni să vină cu banii, să cumpere, să le mențină afacerile în picioare.

Ca referință, metrul pătrat de apartament construit a sărit de pragul de 1.600 de euro, în medie, la nivelul întregii țări. Mai exact, vorbim despre 1654 de euro pe metru pătrat util.

Locuințele s-au scumpit în toate marile orașe. În Capitală, acestea au marcat un avans notabil, de 2,4% până la 1648 de euro de la 1609 euro pentru metrul pătrat construit în locuințele noi. Locuințele vechi au sărit până la 1592 de euro, deci diferențele nu mai sunt neapărat relevante sau semnificativ.

În Constanța, metrul pătrat construit este 1495 de euro (+1,8%), la Iași vorbim de 1229 de euro (-0,4%), pe când la Timișoara, prețul mediu este de 1491 de euro, după un recul de 0,6%.

În Brașov, locuințele noi s-au scumpit cu 4,3% pentru metru pătrat construit, de la 1574 până la 1641 de euro. La locuințele vechi, semnificativ mai ieftine, avansul a fost de doar 0,8% până la 1465 euro. În Cluj Napoca, una dintre cele mai ciudate piețe din România din prisma prețurilor extravagante, scumpirea a fost de 5% la apartamente într-o singură lună, de la 2256 de euro până la 2369 de euro pe metru pătrat util, în timp ce locuințele vechi nu sunt departe, la 2278 de euro, după o creștere de 3,1%.

Desigur, nu pot fi acuzați de nimic ilegal, fiecare încearcă să-și vândă marfa, ceea ce e de discutat este faptul că românii au început să devină mai precauți și să nu se mai lase influențați de astfel de anunțuri.

Am început și noi să deprindem noțiuni economice de bază și să realizăm că, după o criză atât de puternică, de fapt, după multiplele crize din prezent, chiar dacă urmează scumpiri iminente, mai mari sau mai mici, vine și prăbușirea. Or, mulți români, după lecția din anul 2008, au învățat să aștepte să se spargă bula imobiliară, nu să mai plătească niște prețuri nejustificat de mari, 20 sau 30 de ani, când, de fapt, cu puțină răbdare, pot economisi zeci de mii de euro.

Românii sunt tot mai lipsiți de interes

Cifrele înregistrate de programul guvernamental Noua Casă indică un interes tot mai redus al românilor, pentru piața imobiliară autohtonă.

„Interesul pentru Noua Casă este în scădere faţă de anii trecuţi, deoarece condiţiile pentru creditele ipotecare clasice, cele cu avans de 15 la sută, pe termen lung sunt mai convenabile. Încă un factor care a dus la scăderea interesului este creşterea preţurilor”, susține Toma Filipovici, Asociaţia Profesională a Agenţilor Imobiliari.

La rândul său, Dumitru Nancu, Preşedintele FNGCIMM, susține următoarele: „Vedem, practic, o înjumătăţire a cererilor. Anul trecut, pe primele 28 de zile au fost 2.229 de români care au achiziţionat programul Noua Casă”.

Pentru a ne face o idee despre cât de reținuți au devenit românii în a investi în această perioadă pe piața imobiliară, notăm că numai 1.149 de români au ales Noua Casă în prima lună de la lansarea programului. Dintre ei, doar 57 şi-au permis o casă. Restul, apartamente.

„Anul trecut primeam în jur de 200 de cereri pe zi, în perioada de vârf a programului. Anul acesta suntem undeva la 50-60 de cereri pe zi. E clar că românii practic sunt într-un moment de aşteptare. Mulţi așteaptă să vadă cum va evolua piaţa. Momentul şi contextul actual a încetinit puţin ritmul de acordare a garanţiilor”, a declarat Dumitru Nancu pentru Antena 3.

Totuși, anul acesta, valoarea medie a unui credit acordat prin Programul Noua Casa este undeva la 76.000 de euro, cu circa 7.000 de euro mai mult faţă de anul trecut.

E foarte adevărat că perioada următoare nu este una prielnică achizițiilor imobiliare și că persoanele care cumpără astăzi ar putea ca, peste o lună, să vadă că prețul apartamentului lor a crescut, doar că mulți analiști vorbesc despre creșteri artificiale de preț. Practic, ceea ce plătim acum nu reprezintă o valoare reală și justificabilă în raport cu ceea ce primim, ci plătim inflația, scumpirile la materialele de construcții, energia mai piperată, profiturile dezvoltatorilor, etc. Valoarea reală a unei investiții ar trebui să apară după această perioadă de inflație, iar atunci persoanele care au așteptat și au amânat momentul achiziției s-ar putea să aibă parte de prețuri apropiate de normalitate.

Piața este aproape de colaps, la fel ca întreg sectorul construcțiilor, iar ceea ce trebuie să rețină orice român tentat astăzi să cumpere este că scumpirile nu vor dura o eternitate și că inevitabil, sub o formă mai mare sau mai mică, după aceste multiple crize, piața imobiliară se va prăbuși, iar atunci s-ar putea să se trezească datori pe viață cu o sumă pe care nu mai pot recupera nici dacă își vând de două ori apartamentul.

Astfel stând lucrurile, departe de a lansa recomandări directe cititorilor, e indicat să își analizeze fiecare prioritățile, finanțele, să consulte foarte bine piața și să facă achiziții asumate, indiferent că e vorba despre cumpărare cu bani de acasă sau contractați de la bancă. Perioada actuală este una foarte impredictibilă, riscantă și în cadrul căreia prudența și răbdarea ar trebui să fie literă de lege.