Poți închiria, modifica sau vinde un imobil dacă ai doar drept de folosință? Ce prevede legea în România

Mulți români locuiesc în case sau apartamente asupra cărora nu au drept de proprietate deplin, ci doar drept de folosință. Situația apare frecvent în cazul chiriilor, al uzufructului viager sau al unor donații între părinți și copii. De aici apar și numeroase întrebări: poți renova locuința, o poți închiria mai departe sau chiar vinde dacă ai doar drept de folosință?

Din punct de vedere legal, diferența dintre proprietate și simpla utilizare a unui bun este foarte importantă. Legea stabilește clar cine poate decide asupra unui imobil și cine îl poate doar folosi în anumite limite.

Ce înseamnă dreptul de folosință asupra unui imobil

Dreptul de folosință îi permite unei persoane să utilizeze un bun și să beneficieze de avantajele acestuia, fără să fie neapărat proprietarul lui. Cu alte cuvinte, cineva poate locui legal într-un apartament sau poate utiliza un teren chiar dacă actele de proprietate aparțin altei persoane.

Cel mai simplu exemplu este chiria. Chiriașul are dreptul să locuiască în apartament și să îl folosească potrivit contractului, însă nu devine proprietar. Nu poate lua decizii importante privind soarta juridică a imobilului.

Vezi și:

Ce perioade sunt considerate vechime la pensie chiar dacă nu ai avut un loc de muncă. Mulți români nu știu că se iau în calcul

O altă situație foarte întâlnită este uzufructul viager. De exemplu, părinții pot dona apartamentul copiilor, dar își păstrează dreptul de a locui în continuare în imobil până la sfârșitul vieții. În acest caz, copilul devine proprietar, însă părinții păstrează dreptul de folosință.

Codul civil reglementează mai multe forme de drept de folosință:

• uzufructul;
• uzul;
• abitația;
• superficia;
• alte forme de utilizare legală a unui bun.

În practică, dreptul de folosință poate fi:

• temporar sau permanent;
• gratuit sau contra cost;
• limitat prin contract;
• transmisibil sau netransmisibil.

Totuși, persoana care are doar drept de folosință nu are control juridic complet asupra bunului.

Poți vinde un imobil dacă ai doar drept de folosință?

Răspunsul este simplu: nu. Dreptul de a vinde un bun aparține exclusiv proprietarului.

Persoana care are doar drept de folosință nu poate:

• să vândă imobilul;
• să îl doneze;
• să îl ipotecheze;
• să îl lase moștenire ca proprietate;
• să decidă demolarea sau transformarea lui majoră.

Aceste drepturi țin de atributul dispoziției, care aparține doar proprietarului. Din punct de vedere juridic, acesta este principalul element care diferențiază proprietatea de simpla folosință.

Chiar dacă o persoană locuiește ani întregi într-un apartament și suportă anumite cheltuieli, asta nu înseamnă automat că dobândește drept de proprietate asupra imobilului.

Poți modifica sau renova locuința?

Persoana care are doar drept de folosință poate face anumite modificări minore necesare utilizării normale a locuinței, însă nu poate interveni liber asupra structurii sau destinației imobilului fără acordul proprietarului.

De exemplu, un chiriaș:

• poate schimba mobilierul;
• poate face reparații minore;
• poate amenaja spațiul în anumite limite.

În schimb, nu poate:

• sparge pereți;
• modifica structura apartamentului;
• face lucrări majore fără acord;
• schimba destinația locuinței.

Și în cazul uzufructului există obligația de a păstra bunul și de a nu îi afecta valoarea. Titularul dreptului de folosință trebuie să utilizeze imobilul fără să prejudicieze interesele proprietarului.

Poți închiria mai departe un imobil dacă ai doar drept de folosință?

Situația diferă în funcție de tipul dreptului de folosință și de prevederile contractuale.

În unele cazuri, subînchirierea este permisă doar dacă proprietarul își dă acordul expres. În alte situații, legea sau contractul interzic complet transmiterea folosinței către altă persoană.

De exemplu:

• un chiriaș nu poate subînchiria legal apartamentul fără acordul proprietarului dacă acest lucru este interzis în contract;
• titularul unui drept de abitație are, de regulă, un drept strict personal de locuire;
• în cazul uzufructului, titularul poate uneori închiria bunul și obține venituri din el, dacă legea sau actele nu prevăd altfel.

Diferența esențială dintre proprietate și folosință

Dreptul de proprietate oferă cele mai extinse puteri asupra unui bun. Proprietarul poate:

• să utilizeze imobilul;
• să îl închirieze;
• să îl vândă;
• să îl doneze;
• să îl lase moștenire;
• să îl transforme în limitele legii.

În schimb, dreptul de folosință oferă doar posibilitatea utilizării bunului în anumite condiții stabilite prin lege sau contract.

Această diferență produce foarte multe confuzii în practică. Mulți oameni cred că simplul fapt că locuiesc de ani de zile într-un apartament le oferă aceleași drepturi ca proprietarului. Din punct de vedere legal însă, lucrurile sunt complet diferite.

Tocmai de aceea, în cazul caselor, apartamentelor sau terenurilor, este important să fie clar stabilit cine este proprietar și cine are doar dreptul de utilizare asupra bunului.