Ce faci dacă dezvoltatorul imobiliar intră în insolvență: sfaturi importante pentru cumpărătorii de locuințe

Cumpărarea unei locuințe este, pentru majoritatea oamenilor, cea mai mare investiție financiară pe care o fac într-o viață. Însă piața imobiliară, deși extrem de dinamică, vine și cu riscuri semnificative. Una dintre cele mai dificile situații în care se poate afla un cumpărător este aceea în care dezvoltatorul imobiliar intră în insolvență înainte ca locuința să fie finalizată sau înainte de semnarea contractului final de vânzare-cumpărare.

Ce opțiuni au clienții dacă dezvoltatorul a intrat în insolvență

Potrivit unei analize realizate de Frames Media Network, aproximativ 70% dintre dezvoltatorii imobiliari din România prezintă un risc ridicat de a ajunge în insolvență. În acest context, tot mai mulți cumpărători se întreabă ce pot face pentru a-și proteja investiția.

Avocatul și practicianul în insolvență Ovidiu Miheț, managing partner al unei firme specializate în drept imobiliar, explică pentru avocatnet.ro faptul că legislația actuală oferă puține soluții eficiente pentru cumpărătorii care au plătit deja avansul sau chiar întreaga sumă pentru un imobil aflat în construcție.

Una dintre opțiunile teoretice este solicitarea finalizării contractului de vânzare-cumpărare, chiar dacă dezvoltatorul se află în procedură de insolvență. Legea permite cumpărătorului care a semnat anterior un antecontract să ceară administratorului judiciar să respecte promisiunea de vânzare și să finalizeze tranzacția.

Vezi și:

Durere de neimaginat la înmormântarea lui Octavian Palferenț, unul dintre cei mai tineri piloți de F-16. Ce a apărut pe cer în timpul tristului eveniment

Ce a făcut Andreea Popescu cu doar câteva zile înainte de anunţul divorţului. Nimic nu a dat de gol situaţia în care se afla. Foto

Totuși, pentru ca acest lucru să fie posibil trebuie îndeplinite simultan mai multe condiții: prețul locuinței să fie achitat integral sau să poată fi plătit imediat, imobilul să se afle în posesia cumpărătorului, prețul stabilit în antecontract să nu fie sub valoarea actuală de piață, iar promisiunea de vânzare să fie înscrisă în cartea funciară.

În practică, însă, aceste condiții sunt greu de îndeplinit. De exemplu, multe apartamente sunt cumpărate încă din faza de proiect, când nu există încă o carte funciară individuală pentru fiecare locuință. În plus, diferențele dintre prețul negociat inițial și valoarea actuală de piață pot face imposibilă aplicarea acestei soluții.

Ce se întâmplă cu avansul plătit

De aceea, cea mai frecventă variantă este înscrierea la masa credală a dezvoltatorului aflat în insolvență. Cumpărătorul poate depune o declarație de creanță pentru a încerca recuperarea avansului plătit. Acest demers trebuie făcut în termenul stabilit de instanță, altfel dreptul de a recupera banii poate fi pierdut.

Chiar și așa, șansele de recuperare integrală a sumei sunt reduse. Cumpărătorii sunt considerați, în majoritatea cazurilor, creditori chirografari, adică fără prioritate la plata datoriilor. În schimb, băncile sau alte instituții financiare care au ipoteci asupra terenului sau construcției sunt plătite primele din sumele obținute în urma vânzării bunurilor dezvoltatorului.

Situația devine și mai complicată dacă proiectul imobiliar este preluat de un alt dezvoltator după falimentul celui inițial. În acest caz, imobilul este vândut în cadrul procedurii de insolvență, iar noul proprietar îl dobândește liber de orice obligații sau sarcini juridice. Cu alte cuvinte, cumpărătorii care au semnat antecontracte cu dezvoltatorul inițial nu pot cere noului investitor să le predea apartamentele sau să le returneze banii.

Ce să verifici înainte de achiziție

În fața acestor riscuri, specialiștii recomandă ca prevenția să fie principala strategie. Cumpărătorii ar trebui să verifice atent situația juridică și financiară a dezvoltatorului înainte de a semna orice document. Este importantă analizarea extrasului de carte funciară al terenului, verificarea eventualelor ipoteci, consultarea situațiilor financiare ale companiei și identificarea eventualelor procese în care aceasta este implicată.

De asemenea, experții recomandă prudență atunci când se achită avansuri foarte mari pentru locuințe aflate doar în faza de proiect. Deși prețul poate fi mai mic, riscurile sunt considerabil mai mari.

O altă măsură de protecție poate fi solicitarea unui cont escrow, în care banii plătiți ca avans să fie păstrați până la finalizarea construcției. În acest mod, dezvoltatorul primește fondurile doar după ce își îndeplinește obligațiile contractuale.

Un bărbat a folosit ChatGPT ca să creeze un vaccin anticancer pentru câinele său bolnav. Rezultatul i-a surprins pe oamenii de știință