Ai moștenit o casă, dar altcineva locuiește în ea de ani întregi. Poți cere imediat eliberarea imobilului?

Moștenirea unei case nu înseamnă întotdeauna că noul proprietar poate intra imediat în posesia efectivă a locuinței. Situația se complică atunci când în imobil locuiește deja o altă persoană: un chiriaș, o rudă, un fost partener al persoanei decedate sau pur și simplu cineva căruia fostul proprietar i-a permis să folosească locuința.

Faptul că ai devenit proprietar prin moștenire îți oferă drepturi asupra imobilului, însă nu îți permite automat să scoți persoana din casă de pe o zi pe alta. Contează foarte mult în baza cărui drept locuiește aceasta acolo și dacă există un contract de închiriere valabil.

Codul civil prevede reguli clare inclusiv în privința evacuării chiriașilor. În principiu, dacă persoana refuză să elibereze locuința atunci când nu mai are dreptul să o folosească, proprietarul trebuie să urmeze procedura legală, nu să recurgă la măsuri precum schimbarea încuietorilor sau scoaterea bunurilor celui care ocupă casa.

Dacă există un contract de închiriere, moștenirea nu îl anulează automat

Primul lucru pe care trebuie să-l verifici este de ce locuiește persoana respectivă în imobil. Dacă există un contract de închiriere încheiat cu fostul proprietar, situația este diferită de cea în care cineva ocupă casa fără niciun titlu.

Vezi și:

Pensia anticipată pentru femei în 2026. Ce acte trebuie depuse și când sunt necesare certificatele de naștere ale copiilor

Moartea proprietarului nu trebuie confundată cu încetarea automată a tuturor raporturilor juridice referitoare la imobil. În funcție de situația concretă, moștenitorul ajunge să preia drepturile și obligațiile care decurg din raportul de locațiune.

Codul civil reglementează inclusiv opozabilitatea contractului de locațiune față de persoana care dobândește ulterior imobilul. Pentru imobilele înscrise în cartea funciară, de exemplu, locațiunea este opozabilă dobânditorului dacă a fost notată în cartea funciară. Pentru alte situații există reguli distincte privind data certă și formalitățile de publicitate.

Prin urmare, simplul argument „casa este acum a mea, deci chiriașul trebuie să plece mâine” nu este suficient. Trebuie verificat contractul, durata acestuia, clauzele referitoare la încetare și dacă dreptul chiriașului este opozabil noului proprietar.

Vezi și:

Pot părinții să treacă casa pe numele unui singur copil fără să-i anunțe pe ceilalți? Ce spune legea și când pot fi contestate actele

Unul dintre frați a renovat casa părinților. Primește o parte mai mare din moștenire? Ce spune legea

Ce se întâmplă dacă termenul contractului a expirat

Situația poate părea mai simplă atunci când contractul de închiriere a ajuns la termen. Codul civil stabilește că locațiunea încheiată pentru o perioadă determinată încetează de drept la expirarea termenului convenit, fără să fie necesară o înștiințare prealabilă.

Există însă o nuanță foarte importantă. Dacă, după expirarea contractului, chiriașul continuă să folosească locuința, își respectă obligațiile, iar proprietarul nu se opune, poate interveni tacita relocațiune. În această situație se consideră încheiată o nouă locațiune în condițiile celei vechi, însă, de regulă, pe durată nedeterminată.

Pentru un moștenitor care descoperă că o persoană locuiește de mult timp în casa dobândită, istoricul raportului dintre fostul proprietar și ocupant poate fi, așadar, foarte important. Nu este suficient să găsești un contract vechi și să observi că data trecută pe acesta a expirat cu câțiva ani în urmă.

Trebuie stabilit ce s-a întâmplat ulterior: dacă persoana a continuat să plătească chirie, dacă proprietarul a primit banii, dacă s-a opus continuării folosinței și dacă au existat alte înțelegeri.

Poți evacua imediat persoana care locuiește în casă?

În cazul unui chiriaș, regula este clară: evacuarea nu se face pur și simplu prin decizia unilaterală a proprietarului.

Articolul 1831 din Codul civil prevede că, dacă legea nu stabilește altfel, evacuarea chiriașului se face în baza unei hotărâri judecătorești. Totodată, chiriașul datorează chiria prevăzută în contract până la eliberarea efectivă a locuinței și poate răspunde pentru prejudiciile produse proprietarului până în acel moment.

Legea locuinței conține, la rândul său, reguli privind rezilierea și evacuarea. Printre situațiile prevăzute de lege se află neplata chiriei, producerea unor stricăciuni importante, încălcarea unor clauze contractuale sau anumite comportamente care împiedică folosirea normală a locuinței.

Asta înseamnă că proprietarul nu ar trebui să încerce să rezolve singur conflictul prin evacuarea fizică a ocupantului. Dacă acesta nu pleacă voluntar după încetarea dreptului său de folosință, există proceduri judiciare pentru recuperarea imobilului.

Dar dacă persoana nu are contract de închiriere?

Aici lucrurile trebuie analizate separat. Lipsa unui contract scris găsit printre documentele persoanei decedate nu demonstrează, singură, că ocupantul nu are niciun drept asupra imobilului.

Poate exista o altă situație juridică: un drept de uzufruct sau de abitație, un contract ori o convenție care trebuie dovedită, un raport locativ sau chiar un litigiu privind proprietatea. Codul civil recunoaște, de exemplu, drepturi distincte de proprietate, precum uzufructul, care pot afecta posibilitatea proprietarului de a folosi imediat bunul.

De aceea, înainte de a cere evacuarea, trebuie stabilit titlul în baza căruia persoana ocupă casa. Faptul că locuiește acolo de cinci, zece sau chiar mai mulți ani nu îi conferă automat proprietatea, dar nici nu este prudent să presupui că nu are niciun drept doar pentru că nu apare un contract de închiriere la prima verificare.

Dacă persoana ocupă efectiv imobilul fără un titlu care să-i permită acest lucru și refuză să plece, proprietarul poate recurge la procedurile judiciare prevăzute pentru recuperarea posesiei și evacuare.

Nu este indicat să schimbi pur și simplu încuietoarea

Una dintre cele mai riscante reacții pentru noul proprietar este să considere că certificatul de moștenitor îi permite să intre în casă și să schimbe imediat yala cât timp ocupantul este plecat.

Dreptul de proprietate și modalitatea în care se obține efectiv eliberarea unei locuințe sunt două chestiuni diferite. Atunci când există un conflict, proprietarul trebuie să folosească instrumentele juridice disponibile și să evite acțiunile care pot genera un nou litigiu.

Același lucru este valabil pentru bunurile persoanei care locuiește în casă. Scoaterea lor în stradă, blocarea accesului în locuință sau întreruperea intenționată a utilităților pentru a determina ocupantul să plece nu reprezintă substitutul procedurii legale de evacuare.

În concluzie, dacă ai moștenit o casă în care locuiește altcineva, primul pas nu este evacuarea, ci stabilirea dreptului în baza căruia persoana folosește imobilul. Dacă există un contract valabil sau un alt drept opozabil, acesta trebuie analizat și respectat în limitele prevăzute de lege. Dacă dreptul de folosință a încetat sau ocupantul nu are un titlu care să justifice rămânerea în locuință și refuză să plece, eliberarea imobilului poate fi obținută prin procedurile legale aplicabile.