Tranzacțiile imobiliare s-au prăbușit, dar prețurile cresc – realitatea ciudată pentru românii care visează la o casă sau apartament

România traversează o fază paradoxală pe piața imobiliară: deși numărul tranzacțiilor scade vizibil, prețurile locuințelor continuă să urce și chiar au depășit nivelurile-record din 2008. Această dinamică tensionată generează frustrare pentru cumpărători, incertitudine pentru dezvoltatori și o presiune uriașă asupra clasei de mijloc, care riscă să fie exclusă din visul de a deține o locuință.

Tranzacții mai puține, prețuri mai mari

Potrivit datelor din primele luni ale anului 2025, tranzacțiile imobiliare au scăzut cu până la 8,5% la nivel național și cu 12% în București, în comparație cu perioada similară din 2024. Explicațiile experților sunt multiple: incertitudinile fiscale, dobânzile bancare instabile și o tendință generală de amânare a deciziilor de achiziție. Cu toate acestea, prețurile nu doar că nu au scăzut, ci au crescut semnificativ. În unele cazuri, s-au înregistrat valori mai mari decât în perioada de boom imobiliar din 2008.

În București, de exemplu, prețul mediu pe metru pătrat a urcat la 2.060 de euro în mai 2025, comparativ cu aproximativ 2.000 de euro în perioada de vârf din 2008. În Cluj-Napoca, saltul este și mai spectaculos: de la 970 de euro/mp în 2012, la peste 3.100 de euro/mp în prezent.

Oferta tot mai scăzută, motor al scumpirilor

Motivul principal pentru care prețurile continuă să crească este lipsa stocurilor. Numărul autorizațiilor de construcție și al locuințelor finalizate este în scădere, iar dezvoltatorii vând majoritatea unităților încă din faza de proiect. În primele luni ale anului 2025, livrările de locuințe au scăzut cu 4% la nivel național, după o scădere de 15% în 2024. În București-Ilfov, scăderea a fost și mai accentuată, atingând 19%.

Și piața secundară suferă: numărul apartamentelor din blocurile vechi scoase la vânzare a scăzut cu până la 30%. Astfel, cererea rămâne constantă sau chiar în creștere, dar oferta se restrânge semnificativ, alimentând noi valuri de scumpiri.

Un nou prag de accesibilitate compromis

Românii cu venituri medii, cei care în mod tradițional alcătuiau grosul cumpărătorilor, sunt acum tot mai puțin capabili să achiziționeze o locuință. Georgian Marcu, fondatorul agenției Green Angels, avertizează că presiunea pe prețuri este „fantastică” și că dacă nu se intervine la nivel de politici publice, clasa de mijloc va fi afectată în mod ireversibil.

Dobânzile stabilizate în jurul valorii de 5% și atenuarea inflației nu sunt suficiente pentru a contracara efectul cumulat al lipsei de ofertă, al creșterii costurilor de construcție și al incertitudinilor fiscale.

Nicio prăbușire a prețurilor în viitorul apropiat

În ciuda așteptărilor sau speranțelor unora, experții nu prevăd o scădere semnificativă a prețurilor. Spre deosebire de 2008, dezvoltatorii nu mai construiesc în exces și nici nu sunt în pericol de faliment. Acest control mai strâns asupra volumului de livrări îi ferește de riscuri și le permite să mențină prețuri ridicate.

Daniel Crainic, directorul de marketing al Imobiliare.ro, subliniază că piața a trecut prin pandemie, războiul din Ucraina și inflație, fără să cedeze. Nevoia de locuire în orașele mari este reală, iar fondul locativ existent este învechit și insuficient.