Tot ce trebuie să știi despre fondul de rulment. Când se plătește, ce reprezintă, cine-l administrează

Tot ce trebuie să știi despre fondul de rulment. Fondul de rulment este un subiect adesea neclar pentru mulți proprietari de apartamente, mai ales pentru cei care locuiesc la bloc și fac parte dintr-o asociație de proprietari. Deși poate părea un cost în plus la întreținere, fondul de rulment are o importanță esențială pentru buna funcționare a asociației și pentru gestionarea eficientă a cheltuielilor curente. În acest articol vom explica, în detaliu, ce este fondul de rulment, de ce este necesar, cine îl administrează, cum se stabilește valoarea sa și în ce condiții poate fi restituit. Informațiile sunt valabile conform legislației în vigoare în România în 2025.

Ce este fondul de rulment și la ce folosește

Fondul de rulment este o sumă de bani colectată anticipat de la proprietarii de apartamente, care servește la acoperirea cheltuielilor curente ale asociației de proprietari.

Mai simplu spus, este un „fond de rezervă” utilizat pentru a asigura continuitatea plăților esențiale, chiar și în cazul în care unii locatari întârzie cu plata întreținerii.

Scopul principal al fondului de rulment este asigurarea lichidităților necesare pentru:

Horoscop zilnic 6 decembrie 2025: Vești importante pentru o zodie, surprize pentru alte două

Cerere de căsătorie surpriză la „Mireasa”. Un cuplu contestat s-a logodit, după câteva săptămâni de relație: „Promit că o să încerc să te fac fericit”

• plata facturilor la utilități (apă, gaz, energie electrică, salubritate),
• acoperirea costurilor de reparații urgente,
• întreținerea spațiilor comune (lift, scări, interfon, curățenie),
• alte cheltuieli neprevăzute care nu pot fi amânate.

Astfel, fondul de rulment este o măsură de protecție împotriva riscurilor financiare generate de întârzieri sau restanțe și este esențial pentru ca blocul să funcționeze normal, fără sincope administrative sau tehnice.

Ce spune legea despre fondul de rulment

Fondul de rulment este reglementat prin Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, în vigoare și în anul 2025.

Potrivit legii, fiecare asociație de proprietari este obligată să constituie un fond de rulment, a cărui valoare și modalitate de constituire sunt stabilite prin hotărârea adunării generale.

Este important de subliniat că fondul de rulment nu este o taxă lunară obligatorie, ci o sumă stabilită de comun acord între proprietari, colectată o singură dată sau în tranșe, la începutul fiecărui an sau la mutarea într-un nou imobil.

Valoarea acestuia poate varia în funcție de necesitățile asociației și de nivelul cheltuielilor lunare estimate.

Vezi și: Pentru ce pot fi folosiți banii din fondul de rulment. Ce NU are voie administratorul să facă cu ei

Cine trebuie să plătească fondul de rulment

Toți proprietarii dintr-o asociație de proprietari sunt obligați să contribuie la constituirea fondului de rulment, indiferent dacă locuiesc efectiv în apartamentul respectiv sau nu.

În cazul în care apartamentul este închiriat, obligația de plată rămâne la proprietar, nu la chiriaș, cu excepția cazurilor în care părțile convin altfel în contractul de închiriere.

Există situații speciale, cum ar fi apartamentele aflate în litigiu, în proprietatea statului sau ale unor companii, unde plata poate fi întârziată sau condiționată de alte reglementări, însă în general, orice proprietar este responsabil să contribuie la acest fond, proporțional cu cota-parte de proprietate.

Cât trebuie să plătești – cum se calculează fondul de rulment

Valoarea fondului de rulment nu este fixă și variază de la o asociație la alta. În general, acesta se calculează în funcție de cheltuielile medii lunare ale asociației și se stabilește astfel încât să acopere între una și trei luni de costuri curente.

De exemplu, dacă media cheltuielilor lunare ale asociației este de 10.000 lei și asociația are 20 de apartamente, fondul de rulment poate fi stabilit la o sumă echivalentă cu o lună de cheltuieli – adică 500 lei/apartament. În alte cazuri, se pot colecta sume mai mici, de 100-300 lei, dacă riscul de neplată este considerat redus.

Modalitatea de plată poate fi:

• o sumă unică, la începutul anului,
• în tranșe lunare (ex. 50-100 lei/lună timp de 3-6 luni),
• reținută direct din plățile lunare la întreținere până la completarea fondului.

Când se plătește fondul de rulment

Momentul plății fondului de rulment este stabilit de adunarea generală a proprietarilor, la începutul anului calendaristic sau la momentul înființării asociației. De asemenea, noii proprietari care se mută într-un apartament trebuie să contribuie la acest fond, în momentul în care devin membri ai asociației.

Important de știut: dacă un apartament este vândut, fondul de rulment nu se transferă automat la noul proprietar.

De regulă, acesta rămâne în asociație, iar vânzătorul poate cere o înțelegere separată în contractul de vânzare-cumpărare pentru a recupera suma plătită. Altfel, noul proprietar va fi obligat să reconstituie fondul de rulment conform deciziilor asociației.

Cine administrează fondul de rulment și cum se folosește

Fondul de rulment este administrat de administratorul asociației de proprietari, sub supravegherea președintelui și comitetului executiv.

Acesta trebuie să fie evidențiat separat în contabilitatea asociației, iar utilizarea sa trebuie să fie justificată și documentată corespunzător.

Banii din fondul de rulment nu pot fi folosiți în mod arbitrar, ci doar pentru:

• achitarea cheltuielilor urgente sau neprevăzute,
• plata facturilor curente în cazul întârzierilor de la proprietari,
• situații de forță majoră care nu suportă amânare (ex. reparații la conducte, defecțiuni ale liftului, intervenții de urgență).

Administratorul trebuie să informeze comitetul executiv despre orice utilizare a fondului și să restituie sumele cheltuite din următoarele încasări, astfel încât fondul să rămână constant.

Vezi și: Diferenţe între fond de rulment şi fond de reparații. Ce înseamnă fiecare şi cine trebuie să dea bani

Poate fi restituit fondul de rulment?

Da, fondul de rulment poate fi restituit, însă numai în anumite condiții. De regulă, acesta este returnat proprietarului în cazul în care:

• acesta vinde apartamentul și cere explicit restituirea (cu condiția ca în contractul de vânzare-cumpărare să fie menționat acest lucru),
• asociația decide să reducă sau să desființeze fondul de rulment,
• proprietarul se mută și părăsește definitiv imobilul.

Restituirea se face doar dacă proprietarul este la zi cu toate plățile la întreținere și nu are alte datorii către asociație. Suma restituită trebuie să fie exactă și justificată prin acte contabile.

Diferența dintre fondul de rulment și fondul de reparații

Un aspect important care generează confuzii este diferența dintre fondul de rulment și fondul de reparații. Deși ambele presupun contribuții financiare ale proprietarilor, scopul și modul de utilizare sunt diferite:

Fondul de rulment: este o rezervă lichidă pentru cheltuieli curente, administrative și de funcționare a asociației.
Fondul de reparații: este destinat exclusiv lucrărilor de întreținere și reabilitare a clădirii (ex. reparații la acoperiș, fațadă, instalații comune).
Ambele fonduri trebuie evidențiate separat în contabilitatea asociației și utilizate doar în scopul pentru care au fost create.

Ce se întâmplă dacă nu plătești fondul de rulment

Neplata fondului de rulment poate atrage consecințe legale și administrative. În cazul în care un proprietar refuză să contribuie, asociația are dreptul să:

• emită somații de plată,
• calculeze penalități, dacă au fost aprobate de adunarea generală,
• inițieze acțiuni în instanță pentru recuperarea sumei.

Este important de menționat că fondul de rulment, odată aprobat de adunarea generală, devine obligatoriu pentru toți membrii asociației. Nerespectarea deciziilor comune poate duce la tensiuni și la blocaje administrative care afectează întreaga comunitate.

Cum verifici utilizarea fondului de rulment

Transparența în administrarea fondului de rulment este esențială. Proprietarii au dreptul să solicite:

• situația lunară sau trimestrială a fondului,
• documente justificative pentru sumele cheltuite,
• copii ale registrelor contabile.

Adunarea generală trebuie să aprobe anual raportul de gestiune al administratorului, care include și detalii despre utilizarea fondului de rulment. În cazul în care există suspiciuni privind gestionarea defectuoasă, asociația poate contracta un audit extern sau poate cere schimbarea administratorului.

Fondul de rulment este un element esențial în buna funcționare a oricărei asociații de proprietari. Deși uneori este perceput ca o povară financiară, în realitate, acest fond oferă stabilitate, siguranță și flexibilitate în gestionarea cheltuielilor curente și a situațiilor neprevăzute.

În calitate de proprietar, este important să cunoști drepturile și obligațiile tale legate de fondul de rulment, să participi activ la deciziile din cadrul asociației și să te asiguri că fondurile comune sunt administrate corect și transparent.

Prin informare și implicare, poți contribui la un mediu locativ eficient, bine întreținut și armonios pentru întreaga comunitate din care faci parte.