Piața imobiliară din România vine cu avertismente importante. Cum eviți spălarea banilor ca dezvoltator sau agent, problema este mai gravă decât pare

Sectorul imobiliar din România trece printr-o maturizare accelerată, însă odată cu creșterea volumelor și complexității tranzacțiilor, riscurile de spălare a banilor se amplifică. Evaluările sectoriale recente ale autorităților arată că imobiliarele rămân o țintă predilectă pentru disimularea fondurilor ilicite prin proiecte, vehicule investiționale și contracte aparent legitime. Pe scurt, valoarea mare a tranzacțiilor, structurile de proprietate greu de descifrat și interacțiunea cu entități din multiple jurisdicții creează un teren fertil pentru scheme sofisticate.

Dincolo de statistici, companiile din teren – agenții, dezvoltatori, investitori – simt direct presiunea conformării. Legea 129/2019 le pune în poziția de entități raportoare, iar greșelile de aplicare nu se mai sancționează doar reputațional, ci și cu amenzi considerabile. În lipsa unor proceduri clare și a unei culturi interne de conformitate, riscul nu este dacă vei fi vizat, ci când.

De ce imobiliarele au un profil ridicat de risc și cum arată scenariile tipice

Primul factor critic este identificarea beneficiarului real. În practică, proprietățile sunt achiziționate prin companii offshore, trusturi sau persoane interpuse, iar opacitatea ascunde sursa fondurilor. Dacă nu verifici riguros lanțul de proprietate și control, poți deveni fără să vrei veriga care integrează banii murdari în circuitul legal.

Al doilea factor este numerarul, chiar dacă plățile cash sunt limitate de legislație. Un scenariu tipic este plata unui avans consistent în numerar, urmată de rezilierea contractului și restituirea sumei prin canale bancare. Rezultatul aparent legitim le spală urmele fondurilor de origine ilicită. La fel de problematice sunt plățile prin terți, justificările vagi asupra sursei banilor sau combinația între transferuri mici repetitive și achiziții accelerate.

Cerere de căsătorie surpriză la „Mireasa”. Un cuplu contestat s-a logodit, după câteva săptămâni de relație: „Promit că o să încerc să te fac fericit”

Horoscop 5 decembrie 2025. O zodie primește o nouă șansă, norocul e de partea ei

Manipularea valorii declarate este un al treilea risc. Subevaluarea poate ascunde transferuri ilicite, iar supraevaluarea legitimează fluxuri financiare nedeclarate. În dezvoltări, se adaugă riscurile operaționale: finanțări cu proveniență neclară, facturi fictive pentru materiale sau servicii, proiecte începute și niciodată finalizate, toate excelente vehicule pentru a „amesteca” capitalul murdar cu fluxuri legitime.

Nu în ultimul rând, riscurile transfrontaliere. Tranzacțiile cu jurisdicții slab reglementate, folosirea criptomonedelor sau a conturilor offshore reduc trasabilitatea. Traseele devin circulare, imobilele schimbă de mai multe ori proprietarii fără justificare economică solidă, iar chirii facturate între entități afiliate produc venituri „curate” din active cumpărate cu bani „murdari”.

Ce poți face pe termen scurt fără restructurări majore

Începe cu o autoevaluare formală a riscurilor. Inventariază tipologiile de clienți, sursele geografice ale fondurilor, practicile de plată, frecvența tranzacțiilor cu entități cu structuri opace și contactele cu jurisdicții cu risc. Fără această hartă a riscurilor proprii, procedurile rămân teorie.

Actualizează și formalizează procedurile AML în funcție de profilul tău de risc, nu după șabloane generice. Include în mod explicit scenariile pentru plăți în numerar, plăți prin terți, accelerări neobișnuite de tranzacții, discounturi masive fără rațiune economică, antecontracte denunțate repetat și folosirea procurilor străine.

Instruieste oamenii din front-office și back-office pe red flags specifice imobiliarelor. Un training bun nu repetă legea, ci îți arată exact cum arată o situație suspectă în ofertare, în notariale, în escrow sau în fluxul de acte. Când echipa recunoaște tiparele, reacțiile devin rapide și coerente.

Introduce un mecanism intern de aprobare pentru tranzacțiile peste anumite praguri sau cu structuri atipice. Două perechi de ochi reduc riscul de eroare. Desemnează clar o persoană responsabilă cu AML, chiar provizoriu, până numești un responsabil conform legii. Creează un canal intern de raportare a suspiciunilor care protejează confidențialitatea și nu penalizează vigilența.

Definește un plan de răspuns rapid: cum blochezi temporar o tranzacție, ce documente soliciți, cum documentezi sursa fondurilor și cum raportezi către autoritatea competentă. Să știi cine decide și în ce termen face diferența între o vulnerabilitate izolată și un incident sistemic.

Strategia de conformitate pe termen mediu și lung care chiar funcționează

Pilonul 1 este due diligence robust, diferențiat pe niveluri de risc. Identifică clientul, verifică beneficiarul real, înțelege scopul tranzacției și analizează sursa fondurilor cu documente verificabile: extrase bancare, contracte, declarații fiscale, dovezi ale lichidităților. Pentru clienții cu risc ridicat – PEP, jurisdicții cu risc, valori neobișnuit de mari – aplică măsuri întărite, inclusiv aprobări la nivel de conducere.

Pilonul 2 este monitorizarea continuă. Nu te oprești la onboarding. Setează alerte interne pentru comportamente atipice: renunțări succesive la antecontracte, rotații rapide de proprietate între entități înrudite, schimbări bruste de preț, rute financiare ocolite, creșteri accelerate ale cash-flow-ului fără explicație economică. Corelează alertele cu scorul de risc al clientului și acționează.

Pilonul 3 este tehnologia. Folosește soluții pentru screening automat pe liste de sancțiuni și PEP, monitorizare de tranzacții pe parametri de risc și verificări în timp real ale structurii acționariatului. Pentru dezvoltatori, unelte care urmăresc fluxurile între SPV-uri, furnizori și contractori detectează facturi fictive sau prețuri aberante mai repede decât controalele manuale.

Pilonul 4 este cultura organizațională. Conformitatea nu se rezumă la compliance officer, ci la comportamentul zilnic al echipei. Integrează AML în KPI-uri, comunică periodic lecții învățate, premiază raportarea responsabilă. Fără asta, procedurile rămân fișiere uitate pe server.

Pilonul 5 este colaborarea cu autoritățile și actualizarea permanentă. Ține aproape de cerințele în evoluție, de standardele europene și internaționale și păstrează un dialog deschis cu autoritățile de supraveghere. Rapoartele de tranzacții suspecte bine documentate, trimise la timp, sunt dovada că abordezi riscul proactiv, nu reactiv.

În final, scopul nu este doar evitarea amenzilor, ci protejarea afacerii. Un cadru solid AML îți filtrează clienții toxici, îți scade riscurile de litigii și te ajută să discuți cu băncile, auditorii și investitorii dintr-o poziție de credibilitate. Piața imobiliară rămâne atractivă, dar jocul s-a complicat. Ca să nu devii vehiculul altcuiva, ai nevoie de proceduri vii, oameni antrenați și atenție constantă la semnalele mici care anunță probleme mari.