Moștenirea între donație și vânzare-cumpărare. Cum lași proprietăți copiilor ca să nu le piardă, simplu și eficient

În 2025, transmiterea unei locuințe către copii se poate face mai rapid și mai ieftin decât acum două decenii, însă diferențele juridice dintre donație și contractul de vânzare-cumpărare rămân esențiale. Dacă alegi donația, bunul trece gratuit și imediat în patrimoniul copilului, rămâne bun propriu chiar dacă acesta se căsătorește și, în principiu, nu poate fi revocat la simpla dorință a părinților. Totuși, după decesul donatorilor, ceilalți moștenitori pot cere raportul donației sau chiar reductiunea liberalităților excesive, situații care pot aduce locuința în indiviziune ori pot obliga copilul să plătească diferențe substanțiale în bani. 

Prin vânzare-cumpărare, părinții scot aparent bani din tranzacție, iar actul are forță probantă mai mare în fața instanțelor, fiind considerat o dispoziție cu titlu oneros. Un preț real, plătit prin transfer bancar, reduce drastic șansele de atac din partea fraților nemulțumiți, tocmai pentru că legea nu mai poate califica operațiunea drept liberalitate mascată. În schimb, costurile notariale și impozitul de 3 % aplicat la valoarea declarată pot fi mai ridicate decât la donație, iar lipsa unui preț efectiv poate anula actul dacă se demonstrează că a fost doar o vânzare „simulată”. 

De ce donația nu garantează mereu siguranța

Donația îți permite să transferi locuința fără ca aceasta să devină bun comun al viitorului ginere sau nurorii, păstrând integritatea patrimoniului copilului tău. În plus, Codul civil admite revocarea numai în cazuri limitate: ingratitudine, neîndeplinirea sarcinii sau nașterea unui nou descendent, iar cererile se formulează în termen de un an de la data la care donatorul află motivul. 

Totuși, la deschiderea succesiunii, fratele sau sora pot invoca raportul donației când rezerva lor succesorală a fost încălcată. Dacă instanța admite cererea, fie returnezi locuința în indiviziune, fie plătești echivalentul în bani, ceea ce poate crea tensiuni familiale și costuri greu de acoperit la mulți ani după încheierea actului. Prin urmare, donația e avantajoasă când există armonie între copii sau când părinții prevăd în act „scutirea de raport”, iar patrimoniul restant acoperă rezerva celorlalți moștenitori. 

Cerere de căsătorie surpriză la „Mireasa”. Un cuplu contestat s-a logodit, după câteva săptămâni de relație: „Promit că o să încerc să te fac fericit”

Horoscop 5 decembrie 2025. O zodie primește o nouă șansă, norocul e de partea ei

Când vânzarea-cumpărare devine cea mai sigură opțiune

Contractul de vânzare-cumpărare, autentificat la notar, oferă stabilitate maximă pentru copilul beneficiar, deoarece se încadrează la transfer oneros și nu poate fi anulat prin raport sau reductiune decât dacă se dovedește absența prețului ori frauda în dauna rezervatarilor. Plata prin virament și mențiunea expresă a sumei garantează caracterul real al tranzacției; instanțele privesc cu reticență cererile de anulare când existența prețului e dovedită. 

Pe de altă parte, vei plăti taxele notariale calculate la valoarea declarată, plus impozitul aferent, ceea ce poate depăși 1 % pentru locuințele mai scumpe. Dacă ai mai multe proprietăți de transferat, costurile cumulate pot depăși avantajele. Totuși, când relațiile dintre frați sunt tensionate sau când patrimoniul părinților se epuizează printr-o singură locuință de valoare mare, vânzarea-cumpărare devine adesea soluția care previne litigii și protejează dreptul dobânditorului pe termen lung. 

Cum simplifici procedura în 2025

Indiferent de opțiunea aleasă, legea impune formă autentică la notar, iar tarifele pot fi estimate online înainte de programare. Platformele notariale din 2025 calculează automat onorariile și impozitele, permițându-ți să alegi cea mai avantajoasă variantă financiară. Dacă preferi donația, solicită inserarea clauzei de scutire de raport și verifică valoarea rezervelor succesorale pentru a evita contestarea ulterioară. Dacă optezi pentru vânzare-cumpărare, asigură-te că prețul circulă prin cont bancar și că există dovada transferului, astfel încât actul să nu fie calificat drept donație deghizată. În plus, poți combina soluțiile: donație pentru bunurile de valoare mică și vânzare-cumpărare pentru imobilele majore, adaptând protecția la specificul familiei tale și la bugetul disponibil.