„Jumătate din proprietarii unei scări de bloc nu sunt de acord cu refacerea acoperişului”. Ce poţi face legal?

În multe blocuri din România, renovările sau reparaţiile asupra părţilor comune devin subiect de dispute între proprietari. O situaţie frecvent întâlnită: acoperişul blocului trebuie refăcut, dar o parte dintre coproprietari – adesea cei care locuiesc la etajele inferioare – se opun. Legea actuală le dă însă acestora câteva obligaţii clare și pavează căi legale pentru ca lucrările să fie realizate chiar şi în lipsa acordului unanim.

Ce prevede Legea asociaţiilor de proprietari

Conform Legii nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor:

Acoperişul (inclusiv terasa sau etajul de acces) al blocului este parte comună a imobilului. Orice intervenţie de reparaţie, întreţinere sau reabilitare asupra acoperişului cade în sarcina asociaţiei de proprietari.

Cheltuielile pentru întreţinerea, repararea şi reabilitarea părţilor comune – acoperişul inclus – se repartizează tuturor proprietarilor din bloc, proporţional cu cota-parte pe care o deţin. Chiar cei care nu locuiesc la ultimul etaj trebuie să contribuie.

Horoscop zilnic 6 decembrie 2025: Vești importante pentru o zodie, surprize pentru alte două

Cerere de căsătorie surpriză la „Mireasa”. Un cuplu contestat s-a logodit, după câteva săptămâni de relație: „Promit că o să încerc să te fac fericit”

Ce se întâmplă dacă jumătate din proprietari refuză

Dacă exact jumătate din proprietarii unei scări refuză să aprobe intervenţia, dar restul (cealaltă jumătate plus unul, dacă este necesar) își exprimă acordul, există baza legală pentru continuarea procesului:

• Adunarea Generală a Asociaţiei de Proprietari – forumul decizional legal – poate vota hotărârea de reparare a acoperişului. Acordul majoritar este suficient. Nu este nevoie de unanimitate. Legislaţia nu cere ca toţi proprietarii să consimtă.
• Dacă proprietarii care se opun refuză în mod nejustificat să permită accesul sau plata, Asociaţia poate acţiona legal, solicitând executarea silită sau aplicarea sancţiunilor prevăzute de lege pentru necontribuire la cheltuieli comune.

Obligaţii procedurale

Pentru a pune în mişcare lucrările, trebuie îndeplinite anumite formalităţi:

Convocarea Adunării Generale

Preşedintele asociaţiei sau administratorul trebuie să convoace o adunare generală unde să fie supus spre vot proiectul de refacere a acoperişului, cu detalii despre costuri, termene, firme propuse.

Hotărârea Adunării

Adoptarea hotărârii cu o majoritate prevăzută de statutul asociaţiei sau de lege. De regulă, majoritate simplă (proprietarilor prezenţi/numărul de proprietari), dar statutul poate impune reguli specifice.

Documentaţie tehnică şi autorizaţii

Este necesară documentaţia tehnică corespunzătoare, eventual autorizaţii de construire sau notificări la primărie dacă este cazul.

Executarea lucrărilor

Odată cheltuielile aprobate şi firmele selectate, lucrările pot începe.

Ce sancţiuni există dacă nu se respectă legea

Dacă unii proprietari se opun fără motiv la efectuarea reparaţiilor necesare acoperişului, legislaţia prevede:

• Amenzi pentru cei care refuză accesul în apartament ori refuză să contribuie la cheltuielile comune, dacă modificările sau reparaţiile afectează proprietatea comună.
• Dacă nu se asigură întreţinerea proprietăţii comune, situaţia poate genera controverse cu autorităţile locale, cu sancţiuni ce pot ajunge la sume semnificative.

Cum poţi acţiona tu, ca proprietar care vrea reparaţia

Dacă te afli într-o situaţie în care este necesară refacerea acoperişului, dar jumătate din proprietari nu sunt de acord, iată ce paşi legali poţi urma:

• Înregistrează în scris o solicitare către asociaţia de proprietari pentru ca problema acoperişului să fie discutată într-o Adunare Generală.
• Solicită să vezi documentele: expertiza privind starea acoperişului, oferta sau devizul estimativ, autorizaţiile necesare. Ai dreptul legal să ceri aceste informaţii.
• Participă la Adunarea Generală și votează. Asigură-te că hotărârea este consemnată în procesul-verbal.
• Dacă după vot legal nu sunt demarate lucrările, poţi să soliciţi intervenţia unor autorităţi locale sau să acţionezi în justiţie, pentru a se impune executarea hotărârii de reparaţie.
• Verifică dacă există amenzi aplicabile în situaţii de refuz nejustificat de colaborare privind reparaţiile ce afectează siguranţa clădirii sau proprietarilor.

Chiar dacă jumătate din proprietarii unei scări de bloc nu sunt de acord cu refacerea acoperişului, legea asociaţiilor de proprietari din România prevede clar că acoperişul este parte comună, iar reparaţiile asupra lui trebuie finanţate de toţi proprietarii după cote-părţi. Majoritatea necesară într-o Adunare Generală este suficientă pentru hotărâre, iar legislaţia oferă modalităţi de sancţionare dacă unii refuză să-şi îndeplinească obligaţiile.

Nota redacției Playtech – Acest material are caracter informativ, nu substituie consultanța juridică. Pentru situații concrete, recomandăm consultarea unui avocat sau consilier juridic specializat în drept societar și succesiuni.