Evacuarea unui chiriaş. Când se dă preavizul şi cum trebuie procedat

Evacuarea unui chiriaș este o procedură reglementată strict de lege, menită să protejeze atât drepturile proprietarilor, cât și pe cele ale locatarilor. Situațiile care duc la o astfel de măsură sunt variate — de la neplata chiriei până la ocuparea abuzivă a locuinței — însă toate au un numitor comun: nicio evacuare nu se poate face arbitrar, fără o hotărâre judecătorească. Codul Civil și Codul de procedură civilă stabilesc în detaliu pașii ce trebuie urmați, termenele de preaviz și condițiile legale pentru redobândirea imobilului.

Când poate fi evacuat un chiriaș

Evacuarea unui chiriaș are loc atunci când dreptul de folosință asupra unei locuințe încetează, iar persoana refuză să elibereze spațiul. Printre cele mai frecvente situații se numără expirarea contractului de închiriere, neplata chiriei, nerespectarea obligațiilor stabilite în contract sau folosirea imobilului în alte scopuri decât cele convenite. De asemenea, legea permite evacuarea și în cazul ocupării fără drept, adică atunci când o persoană locuiește într-un imobil fără niciun titlu legal.

Codul Civil (Legea nr. 287/2009) prevede clar că evacuarea se poate face „numai în baza unei hotărâri judecătorești”. În completare, Codul de procedură civilă descrie procedura specială aplicabilă atât chiriașilor cu contract, cât și celor care ocupă spațiul fără drept. Scopul reglementării este de a asigura un echilibru între protejarea proprietarului și garantarea că evacuarea se face legal, fără abuzuri.

Pașii legali pentru evacuarea unui chiriaș

Primul pas înainte de inițierea procedurii este verificarea situației contractuale. Proprietarul trebuie să se asigure că dreptul de folosință al chiriașului a încetat — fie prin expirarea contractului, fie prin rezilierea acestuia pentru neplată sau încălcarea obligațiilor. În cazul contractelor pe durată nedeterminată, denunțarea se face prin preaviz, conform legii.

Cerere de căsătorie surpriză la „Mireasa”. Un cuplu contestat s-a logodit, după câteva săptămâni de relație: „Promit că o să încerc să te fac fericit”

Horoscop 5 decembrie 2025. O zodie primește o nouă șansă, norocul e de partea ei

A doua etapă constă în transmiterea unei notificări de evacuare, de obicei prin executor judecătoresc. Documentul trebuie să conțină motivele clare pentru încetarea contractului și termenul în care chiriașul trebuie să părăsească locuința.

Potrivit articolului 1038 din Codul de procedură civilă, termenul de preaviz este, de regulă, de 30 de zile de la comunicarea notificării. Totuși, în cazurile grave, cum ar fi ocuparea fără drept, legea prevede un termen mult mai scurt — doar 5 zile.

Dacă după expirarea termenului chiriașul refuză să elibereze locuința, proprietarul trebuie să introducă acțiunea de evacuare la judecătoria competentă. În urma analizării cererii, instanța poate dispune evacuarea prin hotărâre judecătorească. Aceasta va fi pusă în aplicare de un executor, care poate solicita sprijinul poliției sau al jandarmeriei, dacă persoana evacuată refuză să coopereze.

Termene și condiții prevăzute de lege

Durata preavizului variază în funcție de tipul contractului și de modalitatea de plată. Articolul 1824 din Codul Civil prevede un preaviz de 60 de zile pentru contractele cu chirie plătită lunar și 15 zile pentru cele cu plată săptămânală. În cazul încetării contractului prin notificare, termenul general este de 30 de zile, iar pentru ocupanții fără drept – doar 5 zile.

Toate notificările trebuie transmise oficial, prin executor judecătoresc sau prin poștă cu confirmare de primire. Data comunicării devine reperul legal pentru calculul termenului. După expirarea acestuia, proprietarul are dreptul să inițieze procesul de evacuare.

Legea prevede și unele excepții importante: în anumite situații, evacuările nu pot fi efectuate în perioada 1 decembrie – 1 martie, mai ales atunci când chiriașul nu dispune de altă locuință.

Recuperarea prejudiciilor și despăgubirile

Evacuarea nu pune întotdeauna capăt problemelor financiare. Proprietarul poate rămâne cu pierderi materiale din cauza chiriei neplătite, a facturilor restante sau a deteriorărilor aduse imobilului. În aceste cazuri, legea oferă posibilitatea de a solicita despăgubiri, fie în cadrul acțiunii de evacuare, fie ulterior, printr-un proces separat.

Chiriașul evacuat rămâne obligat să achite chiria și utilitățile până la eliberarea efectivă a locuinței. În plus, dacă se constată distrugeri, proprietarul poate cere despăgubiri pe baza probelor — fotografii, devize de reparație sau facturi. Dacă plata nu se face voluntar, se poate ajunge la executare silită, prin poprirea veniturilor sau sechestrul bunurilor.

Pentru a evita astfel de probleme, este recomandat ca la semnarea contractului să se perceapă o garanție echivalentă cu una sau două luni de chirie, care poate acoperi eventualele daune.

Aspecte legale și obligații reciproce

Evacuarea unui chiriaș este un proces juridic complex, care trebuie gestionat cu atenție. Proprietarul are obligația să respecte clauzele contractuale, termenele legale și să evite orice acțiune abuzivă, precum schimbarea yalei sau întreruperea utilităților. Astfel de gesturi sunt considerate evacuare ilegală și pot atrage sancțiuni.

În același timp, chiriașul trebuie să își respecte obligațiile: să plătească la timp chiria, să întrețină locuința și să o elibereze la finalul contractului.

Pentru siguranță juridică, se recomandă înregistrarea contractului de închiriere la ANAF și păstrarea tuturor documentelor doveditoare – notificări, chitanțe și corespondență. În caz de litigiu, acestea pot fi decisive în instanță.

Nota redacției Playtech – Acest material are caracter informativ, nu substituie consultanța juridică. Pentru situații concrete, recomandăm consultarea unui avocat sau consilier juridic specializat în drept societar și succesiuni.