De ce să nu cumperi apartamente din clădiri încadrate U1, U2, U3. De ce sunt o capcană imobiliară și ai șanse mici la ipotecă

Pe piața imobiliară românească, apartamentele din clădiri încadrate în categoriile de urgență U1, U2 și U3 sunt adesea promovate ca „oportunități de investiție” datorită prețurilor mai mici decât media. Totuși, în spatele acestor anunțuri atractive se ascund riscuri majore atât din punct de vedere legal, cât și financiar. Aceste încadrări provin dintr-un normativ abrogat și nu reflectă riscul seismic actual al imobilului.

Un cumpărător care se aventurează să investească într-un astfel de apartament se poate trezi că banca nu îi acordă credit ipotecar sau că imobilul este ulterior încadrat într-o clasă de risc seismic ridicată, caz în care apar interdicții clare de utilizare ori închiriere.

Ce înseamnă categoriile U1, U2 și U3

Încadrările U1, U2 și U3 provin din codul de proiectare P100-92, utilizat la începutul anilor ’90. Ele reprezentau un semnal că imobilele vizate aveau nevoie de lucrări urgente de consolidare, cu termene între doi și zece ani. Între timp, acele termene au expirat, dar imobilele nu au fost reexpertizate conform standardelor actuale.

Astăzi, aceste categorii nu mai au nicio valoare legală. O clădire încadrată în U1, U2 sau U3 poate fi de fapt mult mai periculoasă decât lasă să se înțeleagă anunțurile imobiliare, fiind susceptibilă să ajungă în clasa de risc seismic Rs I – adică risc major de prăbușire la cutremur.

Cerere de căsătorie surpriză la „Mireasa”. Un cuplu contestat s-a logodit, după câteva săptămâni de relație: „Promit că o să încerc să te fac fericit”

Horoscop 5 decembrie 2025. O zodie primește o nouă șansă, norocul e de partea ei

Potrivit Legii nr. 212/2022, clădirile încadrate în Rs I nu pot fi folosite pentru activități comerciale, culturale sau sociale și, conform Legii nr. 426/2023, nici măcar nu pot fi închiriate. Mai mult, nerespectarea acestor interdicții atrage amenzi între 5.000 și 10.000 de lei.

De ce nu obții credit ipotecar pentru aceste apartamente

Deși agențiile imobiliare sugerează adesea contrariul, băncile refuză să finanțeze imobile aflate în U1, U2 și U3. Trei dintre cele mai mari instituții financiare din România – ING, BCR și Banca Transilvania – au confirmat că nu acceptă asemenea clădiri drept garanție pentru un credit ipotecar.

Motivul este simplu: gradul ridicat de risc. Asiguratorii nu emit polițe facultative pentru astfel de imobile, iar fără o asigurare, creditul ipotecar nu poate fi acordat. Chiar și în situațiile în care banca solicită o expertiză tehnică actualizată, dacă imobilul este încadrat în Rs I sau Rs II, finanțarea este imposibilă.

Astfel, chiar dacă prețul pare atractiv, lipsa accesului la finanțare și imposibilitatea de a asigura proprietatea transformă aceste apartamente într-o adevărată capcană.

Riscurile ascunse pentru cumpărători

Dincolo de lipsa creditării, cumpărătorii care achiziționează apartamente într-o clădire U1, U2 sau U3 riscă să piardă bani în mai multe moduri. Dacă imobilul este ulterior expertizat și ajunge în clasa Rs I, acesta nu mai poate fi valorificat legal. Nu poate fi închiriat, nu poate fi vândut prin credit ipotecar și își pierde rapid din valoare pe piață.

În plus, în cazul unui cutremur major, astfel de clădiri sunt primele susceptibile să sufere avarii grave sau chiar prăbușiri. Investiția devine, astfel, nu doar riscantă financiar, ci și periculoasă pentru viața locatarilor.

În loc să fie o oportunitate de afaceri, apartamentele din imobile U1, U2 și U3 sunt mai degrabă o bombă cu ceas. Pentru cei interesați de achiziții imobiliare sigure, experții recomandă verificarea listei publice de risc seismic și solicitarea unei expertize tehnice recente înainte de a semna contractul.