Cum obții un drept de servitute pe un teren sau imobil care nu este al tău, în ce condiții. Ce spune Codul Civil despre situațiile extraordinare

Dreptul de servitute este un concept juridic care permite unui proprietar să utilizeze, în anumite condiții, terenul sau imobilul unui alt proprietar. Acesta este reglementat de Codul Civil, care detaliază modalitățile prin care acest drept poate fi obținut și limitele sale. Deși poate părea complicat, servitutea este un instrument util în gestionarea proprietăților și în rezolvarea conflictelor dintre vecini.

Ce este servitutea și cum funcționează?

Conform art. 755 alin. (1) din Codul Civil, servitutea reprezintă o sarcină care afectează un imobil (numit fond aservit) în beneficiul unui alt imobil (numit fond dominant). Aceasta poate fi folosită pentru:

• Servitute de trecere: Permite trecerea peste terenul vecin pentru a ajunge la o proprietate fără acces direct la drum.
• Servitute de vedere: Impune vecinului să nu construiască mai înalt de o anumită înălțime, pentru a nu bloca lumina sau vederea.

Servitutea implică un echilibru între drepturile proprietarului fondului dominant și obligațiile celui care deține fondul aservit.

Cum se obține un drept de servitute?

Există două modalități principale de a obține un drept de servitute:

Crin Antonescu își suspendă candidatura la prezidențiale: „Nu dau înapoi, dar vreau seriozitate și onoare”

Familia regală este în doliu. Fiul vitreg al fostei bone a prinților William și Harry, printre victimele atacului din New Orleans

1. Prin act juridic
   Proprietarii celor două imobile pot încheia un acord în formă autentică, care trebuie notat în cartea funciară. Acest acord devine obligatoriu pentru viitorii proprietari ai imobilelor implicate.
   Exemple:
   • Un vecin acceptă să permită trecerea peste terenul său în schimbul unei compensații financiare.
   • Se încheie o înțelegere pentru ca un gard comun să nu fie construit mai înalt de o anumită înălțime.
2. Prin uzucapiune
   Dreptul de servitute poate fi dobândit și prin uzucapiune, care presupune utilizarea neîntreruptă și de bună-credință a fondului aservit timp de un anumit număr de ani. Codul Civil prevede:
   • Uzucapiune tabulară: Se aplică tuturor tipurilor de servituți.
   • Uzucapiune extratabulară: Este valabilă doar pentru servituțile pozitive, cum ar fi servitutea de trecere.

Tipuri de servituți

Servituțile se împart în mai multe categorii:

• Aparente și neaparente:
  • Aparente: Au semne vizibile (ex. o potecă, un apeduct).
  • Neaparente: Nu au semne vizibile (ex. interdicția de a planta copaci înalți).
• Continue și necontinue:
  • Continue: Nu necesită intervenția omului (ex. servitutea de vedere).
  • Necontinue: Necesită intervenția omului (ex. trecerea cu vehicule).

Condiții speciale pentru constituirea servituții

Constituirea unei servituți trebuie să respecte următoarele reguli:

• Minimizarea prejudiciilor: Exercitarea servituții nu trebuie să afecteze semnificativ fondul aservit.
• Acordul proprietarilor: În cazul unui acord formal, acesta trebuie să fie clar și să respecte prevederile legale.
• Utilitate viitoare: Servitutea poate fi creată pentru o nevoie viitoare, nu doar pentru una existentă.

Servitute vs. drept de trecere

Deși par similare, servitutea de trecere și dreptul de trecere sunt instituții distincte:

• Dreptul de trecere: Este legal și imprescriptibil, acordat proprietarilor fără acces la drum public (art. 617 Cod Civil).
• Servitutea de trecere: Necesită un acord între părți sau îndeplinirea condițiilor de uzucapiune.

Dreptul de trecere poate fi stabilit prin hotărâre judecătorească dacă părțile nu ajung la o înțelegere.

Dreptul de servitute este o soluție juridică eficientă pentru gestionarea relațiilor între vecini și utilizarea proprietăților. Deși procesul de constituire poate fi complex, el oferă un cadru clar și protejat de lege pentru a evita conflictele și a asigura utilizarea optimă a imobilelor implicate. Fie că este obținut prin acord sau prin uzucapiune, servitutea trebuie să respecte echilibrul între drepturile și obligațiile proprietarilor, conform Legal Badger.