Cui aparţine terenul de sub bloc? Puţini români ştiu acest detaliu

Mulţi proprietari de apartamente se întreabă dacă deţin sau nu terenul de sub blocul în care locuiesc şi care este statutul juridic al acestuia — dacă aparţine statului, primăriei sau fiecăruia dintre coproprietari. Problema devine tot mai relevantă atunci când se face o tranzacţie imobiliară, se accesează fonduri pentru reabilitare sau se discută demolarea şi reconstrucţia imobilului.

Ce spune legislaţia despre terenul de sub bloc

Conform Legea nr. 230/2007 privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, „terenul pe care este construit blocul … este bun comun indiviz” al coproprietarilor. Mai precis, art. 3 din lege stipulează că părţile comune – inclusiv terenul – aparţin tuturor proprietarilor de apartamente, în cote-părţi proporţionale cu apartamentele.

În plus, Codul civil, la art. 649 alin. (1) lit. a) prevede că „terenul pe care se află clădirea … constituie parte comună, aflată în coproprietatea forţată a tuturor proprietarilor de unităţi locative individuale din acea clădire”.

Astfel, terenul de sub bloc nu trebuie automat să fie în proprietatea exclusivă a statului sau primăriei — în cele mai multe situaţii el este deţinut în comun de către toţi locatarii imobilului, fiecăruia revenindu-i o cotă parte.

Cerere de căsătorie surpriză la „Mireasa”. Un cuplu contestat s-a logodit, după câteva săptămâni de relație: „Promit că o să încerc să te fac fericit”

Horoscop 5 decembrie 2025. O zodie primește o nouă șansă, norocul e de partea ei

Situaţii speciale şi ce trebuie verificat

Chiar dacă regula generală este cea de coproprietate, există situaţii în care terenul de sub bloc nu a fost încă trecut în proprietatea locatarilor sau este încă în patrimoniul unei autorităţi publice.

Există şi situaţii mai rare, dar posibile, în care terenul de sub bloc nu este încă trecut în proprietatea locatarilor. De exemplu, în unele cartiere construite înainte de 1990, terenul este încă în proprietatea statului sau a primăriei.

Mai mult, pentru terenuri atribuite în folosinţă pe durata existenţei construcţiei, cum ar fi cele reglementate prin Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, este posibilă transformarea acestui drept de folosinţă în drept de proprietate — inclusiv pentru terenul aferent imobilelor colective.

Legea permite şi constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor aflate în coproprietate. În aceste cazuri, fiecare proprietar primeşte o parte proporţională cu cota pe care o deţine din construcţie.

Ce înseamnă concret pentru proprietarii de apartamente

Dacă locuieşti într-un bloc şi ai act de proprietate pentru apartament, eşti, în mod uzual, coproprietar şi al terenului de sub imobil — prin cotă parte indiviză. Trebuie verificat dacă terenul este intabulat, adică înscris la cartea funciară ca parte comună. În lipsa acestui lucru, pot apărea probleme la vânzare, ipotecare sau accesarea de fonduri.

Dacă terenul este încă în proprietatea statului sau a primăriei, asociaţia de proprietari poate solicita intabularea acestuia.
În cazul construcţiilor vechi sau a terenurilor primite în folosinţă, proprietarii pot solicita transformarea dreptului de folosinţă în proprietate, inclusiv pentru terenul sub bloc.

Proprietarii trebuie să ştie că terenul de sub bloc face parte din părţile comune ale imobilului — deci deciziile referitoare la acesta trebuie să fie adoptate de asociaţia de proprietari sau cu acordul coproprietarilor.

Exemple de implicaţii practice

Terenul de sub bloc nu aparţine statului sau primăriei, ci este proprietate comună a tuturor locatarilor din acel imobil.

Acesta are implicaţii directe:

• la vânzarea apartamentului, transmiterea cotelor parte din terenul comun trebuie să fie clară;
• la reabilitarea imobilului sau alte lucrări asupra infrastructurii, terenul comun este implicat;
• la ipotecarea apartamentului, dacă terenul nu este clar intabulat, banca poate pune rezerve.

Ce paşi pot face proprietarii

• Verifică actul de proprietate al apartamentului şi dacă acesta menţionează cota parte indiviză din terenul de sub bloc.
• Verifică în cartea funciară dacă terenul este înscris ca bun comun al imobilului.
• Dacă terenul nu este intabulat, înfiinţează procedura prin asociaţia de proprietari pentru înscriere.
• Dacă terenul este încă în proprietatea statului sau primăriei, verifică dacă se poate solicita transformarea din folosinţă în proprietate (în baza Legii 18/1991, modificată).

În situaţia unui imobil vechi, informează-te juridic dacă dreptul tău asupra terenului poate fi clarificat — în special înainte de a vinde sau de a ipoteca apartamentul.

Terenul de sub bloc nu este un element neglijabil — el reprezintă o parte importantă a proprietăţii tale de apartament. Legislaţia actuală clarifică faptul că acesta aparţine, de regulă, coproprietarilor blocului prin cote indivize. Cunoaşterea statutului său, intabularea şi respectarea drepturilor de coproprietate sunt paşi esenţiali pentru protejarea investitiei imobiliare.

Nota redacției Playtech – Acest material are caracter informativ, nu substituie consultanța juridică. Pentru situații concrete, recomandăm consultarea unui avocat sau consilier juridic specializat în drept societar și succesiuni.