Contractele de vânzare – cumpărare de imobile cu minori în România. Cum funcționează alternativa la moștenire și succesiune pentru proprietăți în Codul Civil

În România, minorii nu au capacitate deplină de exercițiu juridic, ceea ce înseamnă că nu pot semna contracte de vânzare sau cumpărare a unor imobile în nume propriu. Cu toate acestea, legislația permite ca aceștia să devină parte într-o astfel de tranzacție, cu respectarea unor condiții stricte și sub controlul instanței de tutelă. Codul civil a fost conceput astfel încât să protejeze interesele minorilor, dar să nu îi excludă complet din circuitul civil.

Atunci când un părinte dorește să vândă sau să cumpere un imobil în numele copilului său, are nevoie nu doar de actul notarial, ci și de autorizarea expresă a instanței. Astfel, vânzarea sau achiziția unui apartament sau teren în numele unui copil este posibilă, dar nu poate fi realizată doar pe baza voinței părinților. Legea presupune că orice decizie cu potențial impact asupra patrimoniului minorului trebuie analizată cu maximă rigoare, pentru a evita abuzurile sau erorile.

Ce presupune vânzarea sau cumpărarea unui imobil în numele unui minor

Contractele de vânzare-cumpărare de imobile sunt acte juridice de dispoziție, nu de administrare. Asta înseamnă că ele modifică în mod direct patrimoniul persoanei implicate. În cazul unui minor, o astfel de tranzacție nu este valabilă decât dacă a fost autorizată în prealabil de instanța de tutelă. Chiar și atunci când părinții susțin că banii din vânzare vor fi reinvestiți într-o altă locuință pentru copil sau că se achiziționează un bun în avantajul acestuia, instanța va cere dovezi concrete. Judecătorul nu are un rol decorativ, ci analizează în detaliu dacă tranzacția servește interesului real și obiectiv al copilului.

De exemplu, dacă se dorește vânzarea unei locuințe moștenite de minor, părinții trebuie să inițieze o procedură legală în fața instanței de tutelă, însoțită de documente justificative, evaluări de piață și explicații privind utilizarea sumei obținute. De asemenea, dacă se dorește achiziția unei locuințe în numele minorului, instanța va verifica dacă există fonduri suficiente, dacă bunul este destinat uzului direct al copilului și dacă prețul este justificat.

Controlul instanței și rolul notarului public

După aprobarea instanței, contractul trebuie încheiat prin act autentic la notar. Acesta are obligația legală de a verifica existența hotărârii judecătorești și valabilitatea acesteia. Fără această autorizare prealabilă, notarul este obligat să refuze întocmirea contractului, indiferent de presiunile părinților sau de urgența invocată. Notarul funcționează astfel ca o a doua garanție legală, alături de judecător, pentru protecția minorului.

Instanța de tutelă poate, de asemenea, să dispună realizarea unei anchete sociale, să solicite punctul de vedere al direcției de protecție a copilului și chiar să impună condiții speciale în cazul autorizării unei vânzări. În cazul în care tranzacția este percepută ca potențial dăunătoare, instanța o poate respinge, chiar dacă părinții susțin contrariul.

Această procedură nu este o barieră, ci o formă de protecție legală. În lipsa unei succesiuni convenționale, tranzacțiile pot fi o alternativă pentru transmiterea bunurilor imobile, dar numai dacă sunt însoțite de responsabilitate, transparență și aprobări legale, conform Legal Badger.