Când poți să ”încalci” legislația în construcții, fără a primi amenzi. Excepțiile de la Codul Civil

În România, dreptul de proprietate este reglementat prin Codul Civil, iar construcția, modificarea sau extinderea unor elemente arhitecturale, precum ferestrele sau balcoanele, este supusă unor reguli stricte. Totuși, există și anumite excepții sau particularități legale care permit derogări de la regulă, în funcție de contextul urbanistic, acordurile dintre proprietari sau deciziile instanțelor.

Ce spune Codul Civil despre distanțele legale

Conform Codului Civil român, articolul 613 reglementează distanțele minime pentru construirea unor ferestre, balcoane, logii sau orice alt element care permite vederea directă în curtea sau spațiul vecinului:

Art. 613 Cod Civil – „Nu se poate avea vedere directă, prin ferestre sau balcoane, asupra fondului învecinat situat la o distanță mai mică de 2 metri față de linia de hotar.”

Această regulă are ca scop protejarea intimității și a dreptului la viață privată al proprietarilor vecini. În cazul în care se creează o vedere directă la o distanță mai mică, construcția este considerată nelegală, dacă nu există o autorizație specială sau un acord scris între părți.

Excepțiile prevăzute sau tolerate în practică

Totuși, Codul Civil și practica juridică din România prevăd anumite excepții sau toleranțe, în funcție de mai mulți factori:

Cerere de căsătorie surpriză la „Mireasa”. Un cuplu contestat s-a logodit, după câteva săptămâni de relație: „Promit că o să încerc să te fac fericit”

Horoscop 5 decembrie 2025. O zodie primește o nouă șansă, norocul e de partea ei

1. Acordul expres al vecinului

Una dintre cele mai comune excepții o reprezintă acordul scris al proprietarului vecin, care poate permite construirea unei ferestre sau extinderea unui balcon, chiar dacă nu este respectată distanța de 2 metri. Acest acord trebuie dat în formă scrisă, preferabil autentificat la notar sau inclus într-un contract de servitute.

Art. 617 Cod Civil – „Proprietarul fondului aservit poate consimți, prin act autentic, la crearea unei servituți de vedere sau de trecere, cu respectarea dispozițiilor legale.”

2. Servituțile legale sau convenționale

În cazul în care există o servitute de vedere înscrisă în cartea funciară, atunci proprietarul fondului dominant (cel care beneficiază de dreptul de vedere) poate menține ferestrele sau balcoanele, chiar dacă distanța e mai mică de 2 metri.

Servituțile pot fi dobândite prin contract, prin uzucapiune (folosință neîntreruptă timp de 30 de ani) sau prin destinația proprietarului (dacă proprietarul comun al celor două imobile a creat anterior această deschidere).

3. Construcții anterioare intrării în vigoare a Codului Civil actual (2011)

Pentru imobilele construite înainte de 1 octombrie 2011, data intrării în vigoare a actualului Cod Civil, pot exista toleranțe sau interpretări flexibile, mai ales dacă nu au existat reclamații sau litigii timp îndelungat.

4. Zonele de protecție istorică sau urbanistică

În centrele istorice sau în zonele cu regim urbanistic special, pot exista reguli proprii stabilite prin Planuri Urbanistice Zonale (PUZ) sau Regulamente de Urbanism. Acestea pot limita sau permite anumite intervenții, indiferent de prevederile generale ale Codului Civil.

Amenajările fără autorizație: ce riscă proprietarii

Chiar dacă o construcție respectă distanța de 2 metri, dacă este realizată fără autorizație de construire, proprietarul riscă sancțiuni contravenționale sau chiar desființarea lucrării.

Conform Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, art. 24:

„Executarea fără autorizație de construire a lucrărilor de modificare a fațadei sau de închidere a balcoanelor se sancționează cu amendă între 1.000 și 100.000 lei și, în unele cazuri, cu obligația de a aduce imobilul la starea inițială.”

De asemenea, lucrările care afectează elemente comune într-un imobil de tip condominiu (bloc) necesită aprobarea asociației de proprietari, conform Legii nr. 196/2018 privind înființarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.

Ce trebuie să faci înainte de a construi o fereastră sau un balcon

1. Consultă un arhitect pentru proiectul tehnic.

2. Verifică Planul Urbanistic Zonal și Regulamentul Local de Urbanism.

3. Obține autorizația de construire de la primărie.

4. Solicită acordul vecinilor (dacă distanța de 2 m nu este respectată).

5. În cazul blocurilor, obține acordul asociației de proprietari.

6. Verifică istoricul imobilului în cartea funciară pentru servituți sau construcții anterioare.

Construcții cu acordul vecinului și evitarea litigiilor

Codul Civil stabilește reguli clare privind distanțele și dreptul la intimitate, dar oferă și instrumente legale pentru a crea excepții reglementate, cum sunt servituțile sau acordurile scrise. Proprietarii trebuie însă să acționeze cu prudență și responsabilitate, întrucât lucrările fără autorizație sau fără acordul părților implicate pot duce la amenzi, litigii și chiar demolarea construcției.

În caz de neclarități, este recomandat consultul juridic sau urbanistic specializat. Astfel, se poate evita o încălcare a legii sau un conflict de vecinătate cu urmări costisitoare.