Când poți pierde dreptul de proprietate în favoarea vecinului. Cazurile de uzucapiune de 10 sau 20 de ani

Uzucapiunea — sau prescrierea achizitivă — este mecanismul prin care o persoană care posedă un bun imobil pentru o perioadă lungă poate deveni titularul dreptului de proprietate, chiar dacă nu are un titlu de proprietate inițial. În România regulile au fost modernizate în Noul Cod Civil, dar principiile rămân clare: posesia trebuie să fie publică, pașnică, continuă și netulburată; în plus, în anumite situații se cere și bună-credință și un „just titlu” pentru a beneficia de termene mai scurte.

Tipuri de uzucapiune

Există trei paliere practice importante: uzucapiunea lungă (termenul clasic de 30 de ani), uzucapiunea scurtă (care poate opera în 10 sau 20 de ani în funcție de anumite condiții) și forme speciale legate de cartea funciară (uzucapiunea tabulară/extratabulară). Termenul de 10 ani se aplică atunci când posesorul a avut la bază un just titlu și a fost de bună-credință; dacă titularul adevărat locuiește în afara circumscripției tribunalului unde se află bunul, termenul poate ajunge la 20 de ani.

Ce înseamnă, concret, „just titlu” și „bună-credință”? Just titlu înseamnă un act care, în mod aparent, transfera dreptul (de exemplu, un contract de vânzare), chiar dacă actul este ulterior nul sau ineficient. Bună-credința presupune că la începutul posesiei persoana credea, în mod rezonabil, că are dreptul să folosească proprietatea — adică nu știa că cel care i-a transmis dreptul nu era proprietar. Dacă aceste condiții sunt îndeplinite, uzucapiunea de 10 ani poate fi invocată.

Posesorul trebuie să demonstreze, prin probe (martori, facturi, lucrări efectuate, plăți de taxe și impozite, fotografii), continuitatea și caracterul public al posesiei. Dacă dreptul rezultat prin uzucapiune este cerut a fi înscris în cartea funciară, procedura implică o acțiune în instanță și, ulterior, măsuri de intabulare la Oficiul de Cadastru. Practic, nu e suficient să spui că ai posedat: instanța va verifica îndeplinirea condițiilor legale.

Cerere de căsătorie surpriză la „Mireasa”. Un cuplu contestat s-a logodit, după câteva săptămâni de relație: „Promit că o să încerc să te fac fericit”

Horoscop 5 decembrie 2025. O zodie primește o nouă șansă, norocul e de partea ei

Când poți pierde proprietatea în favoarea vecinului

Situațiile frecvente sunt:

• când vecinul intră în posesie asupra unui teren nefolosit și îl exploatează public, timp de 10/20 sau 30 de ani, îndeplinind condițiile;
• când se produce o eroare de delimitare și unul dintre proprietari administrează exclusiv o porțiune drept a sa;
• când un cumpărător de bună-credință stă mult timp în posesie fără a fi verificat titlul anterior. Instanța poate recunoaște dreptul de proprietate prin uzucapiune și îl poate înscrie în cartea funciară.

Există și limite: unele drepturi nu pot fi dobândite prin uzucapiune (de exemplu, anumite drepturi personale), iar legile speciale ori hotărârile din trecut pot complica analiza. De aceea, în caz de dispută cu vecinul, este esențial să consulți un avocat și, dacă este cazul, să inițiezi proceduri judiciare — fie pentru apărarea dreptului tău, fie pentru a cere recunoașterea uzucapiunii. Jurisprudența Înaltei Curți și doctrinele de specialitate oferă numeroase exemple practice despre cum se aplică termenul de 10 sau 20 de ani în situații concrete.