Când ai voie să vinzi uscătoria blocului și ce condiții trebuie respectate. Ce spune legea

În contextul locuirii în condominii, relaţia dintre proprietar şi spaţiile comune devine adesea sursă de confuzie. În mod particular, spaţii ca uscătoria blocului ridică întrebări privind dreptul de vânzare sau închiriere. Iată ce prevede legislaţia românească în ce sens și care sunt consecințele dacă nu se respectă legea.

Dreptul de proprietate individuală şi spaţiile comune

„Primul şi cel mai important drept este dreptul de proprietate. Acesta îi conferă deținătorului libertatea de a folosi, închiria, vinde sau ipoteca locuința. Proprietarul poate decide cum utilizează spațiul, însă în limitele legii și fără a afecta alte persoane.”

Acest principiu reflectă atribuţiile clasice ale dreptului de proprietate, prezentate de avocatul Adrian Cuculis:

„În teorie, ai trei atribute ale dreptului de proprietate: usus (folosința), fructus (dreptul de a obţine venituri) şi abusus (dreptul de dispoziţie – adică să o vinzi). Nimeni nu poate interveni asupra acestor drepturi”, a explicat specialistul, în cadrul emisiunii Vorbește Lumea.

Aceste drepturi se aplică asupra spaţiului individual (apartament, spaţiu cu altă destinaţie), dar nu în mod necondiţionat asupra părţii comune a clădirii. Spaţiile precum scara, acoperişul, uscătoria sau subsolul se consideră părţi comune, reglementate de Legea nr. 196/2018 şi de dispoziţiile din Noul Cod Civil.

Ce înseamnă spaţii comune şi coproprietate forţată

Potrivit art. 649 din Noul Cod Civil, „Sunt considerate părţi comune … coşurile de fum şi de aerisire, precum şi spaţiile pentru spălătorii şi uscătorii”. Regulamentul stabilește că spațiile care „nu pot fi folosite decât în comun” fac obiectul unor drepturi de coproprietate forțată. În consecinţă, uscătoria blocului aparţine de regulă proprietăţii comune indivize a tuturor coproprietarilor din condominiu şi nu poate fi valorificată individual decât în condiţii speciale.

Cerere de căsătorie surpriză la „Mireasa”. Un cuplu contestat s-a logodit, după câteva săptămâni de relație: „Promit că o să încerc să te fac fericit”

Horoscop 5 decembrie 2025. O zodie primește o nouă șansă, norocul e de partea ei

Ce trebuie ştiut dacă se doreşte vânzarea uscătoriei:

Modificarea destinației părţii comune. Conform art. 36 din Legea 196/2018 („Schimbarea destinației proprietății comune”) este permisă doar cu îndeplinirea cumulativă a condiţiilor:
a) să nu fie lezate drepturile celorlalţi coproprietari;
b) să nu se împiedice folosirea în condiţii normale a condominiului;
c) să existe acordul scris al tuturor proprietarilor;
d) după obținerea prealabilă a acordurilor, avizelor, autorizaţiilor necesare.

Astfel, dacă uscătoria se vrea a fi vândută ca aşa-zis spaţiu privat, schimbarea destinaţiei (de la spaţiu comun la spaţiu privat individual) trebuie să respecte aceste condiţii.

Potrivit art. 43-44 din Legea 196/2018: încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din condominiu „se poate hotărî motivat cu acordul scris al tuturor proprietarilor din condominiu”. În cazul acestei înstrăinări, „înstrăinarea sau ipotecarea se poate realiza numai cu acordul tuturor proprietarilor din condominiu”.

Prin urmare, vânzarea uscătoriei presupune consimţământul unanim al proprietarilor blocului.

Cota-parte indiviză

Deoarece spațiul este parte a proprietății comune, dreptul de dispoziţie asupra cotei-părţi indivize nu poate fi exercitat separat de bunul principal (apartamentele) — aşa cum prevede Noul Cod Civil. Astfel, vânzarea numai a uscătoriei (partea comună) fără legătură cu apartamentele este interzisă.

Ce trebuie să verifice un proprietar care vrea să iniţieze vânzarea:

• Să existe înregistrare corectă la cartea funciară pentru spaţiul comun.
• Să se convoace adunarea generală a Asociației de Proprietari şi să se obţină acordul scris al tuturor proprietarilor.
• Să se determine că destinatia uscătoriei poate fi schimbată (art. 38-40 Legea 196/2018) şi să se obţină autorizaţiile necesare şi notificările către autorităţi locale.
• Să se întocmească documentaţia cadastrală şi să se înscrie în cartea funciară modificarea.

Așadar, vânzarea uscătoriei unui bloc este posibilă, dar numai dacă spaţiul trece din proprietate comună în proprietate individuală, în urma unui acord unanim al proprietarilor şi cu îndeplinirea cerinţelor legale de schimbare a destinaţiei şi înscriere în cartea funciară. În absenţa acestor paşi, orice act de dispoziţie asupra uscătoriei este nul. Astfel, proprietarii trebuie să fie conştienţi că „spațiile comune: scara blocului, liftul, terasa și curtea comună sunt considerate spații de coproprietate forțată. Niciun locatar nu poate interveni singur asupra lor”.