ANAF pune tunurile pe vânzătorii de apartamente și case. Vânează inclusiv taxe din urmă de la samsarii imobiliari

Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) își întețește controalele asupra tranzacțiilor imobiliare efectuate de persoane fizice, în special acolo unde autoritățile suspectează activități comerciale desfășurate mascat, fără autorizare. Fiscul a publicat recent două spețe relevante din controalele încheiate în martie 2023, care arată cum persoane fizice au fost reîncadrate ca desfășurând activități independente, fiind obligate să achite retroactiv impozite, contribuții sociale și TVA.

Tranzacții frecvente? Pregătește-te pentru statut de dezvoltator

ANAF a evidențiat în primul caz un contribuabil care construia și vindea locuințe în mod repetat. Inițial, veniturile au fost raportate ca provenind din transferuri de proprietăți imobiliare din patrimoniul personal. Totuși, inspectorii fiscali au considerat că activitatea are caracter de continuitate și este desfășurată în scopul obținerii de profit. Astfel, aceste venituri au fost recalculate ca fiind venituri din activități independente, supuse unui regim fiscal diferit, mai strict.

Persoana vizată achiziționa terenuri, construia apartamente și le vindea. Pentru perioada 2017–2020, ANAF a recalculat toate veniturile obținute și a impus plata suplimentară a impozitului pe venit și a contribuțiilor sociale obligatorii. Conform raportului oficial, activitatea contribuabilului s-a desfășurat asemenea unui dezvoltator imobiliar profesionist, chiar dacă nu fusese înregistrat ca atare.

Samsarii imobiliari fără acte, sancționați dur

Într-o altă speță, o persoană fizică care desfășura achiziții și vânzări succesive de apartamente, terenuri și locuri de parcare a fost supusă unei inspecții fiscale ce a vizat perioada 2017–2021. Aceasta nu și-a declarat niciun venit, nu s-a înregistrat ca PFA, întreprindere individuală sau membru al unei întreprinderi familiale și nici nu a plătit vreun impozit. Cu toate acestea, activitatea desfășurată era evident una economică, independentă, continuă și cu scop de profit.

ANAF a decis că tranzacțiile respective impuneau plata TVA-ului, pe lângă impozitul pe venit și contribuțiile sociale. Obligațiile fiscale suplimentare stabilite în urma controlului au fost semnificative, având în vedere volumul tranzacțiilor și perioada extinsă analizată.

Ce trebuie să știi dacă vinzi imobile frecvent

ANAF poate considera că desfășori o activitate independentă dacă vinzi mai multe proprietăți într-un interval scurt, în special dacă achiziționezi terenuri și construiești locuințe în mod repetat. În aceste cazuri, fiscul se așteaptă:

• să fii înregistrat ca PFA sau entitate juridică,
• să depui declarația unică,
• să achiți impozitul pe venit,
• și, dacă este cazul, contribuțiile pentru sănătate și pensie,
• precum și TVA-ul, dacă se depășește plafonul anual de 300.000 lei.

Folosirea tranzacțiilor multiple prin persoane fizice pentru a evita taxele este o practică urmărită tot mai intens de ANAF, în special în contextul deficitului bugetar și al presiunilor fiscale crescânde.