Promisiunea de vânzare – cumpărare cu sau fără avans. Ce spune legea în România despre obligațiile contractuale

Promisiunea de vânzare reprezintă un antecontract prin care părțile îyi asumă obligația de a încheia, la o dată ulterioară, un contract de vânzare-cumpărare. Aceasta poate fi de două feluri: unilaterală și bilaterală.

• Promisiunea unilaterală: O parte se obligă să vândă un bun, dacă cealaltă parte decide să-l cumpere.
• Promisiunea bilaterală: Ambele părți se obligă reciproc însemnând că o parte va vinde, iar cealaltă va cumpăra bunul la un preț convenit în viitor.

Promisiunea de vânzare vs. contractul de vânzare-cumpărare

Diferența fundamentală dintre promisiunea de vânzare și contractul de vânzare-cumpărare constă în faptul că promisiunea nu transmite dreptul de proprietate asupra bunului. Astfel, vânzătorul rămâne proprietarul bunului și suportă riscurile pieirii acestuia. Promisiunea are un caracter precontractual, fiind doar un angajament ferm de a încheia contractul propriu-zis la o dată ulterioară.

Este obligatoriu să plătești un avans?

Legea nu impune obligația de a plăti un avans în momentul încheierii unei promisiuni de vânzare-cumpărare. Potrivit Codului Civil, negocierea acestei condiții rămâne la latitudinea părților.

• Absența avansului nu afectează valabilitatea antecontractului, atât timp cât sunt respectate condițiile generale de valabilitate:
  • Capacitatea părților;
  • Consimțământul liber exprimat;
  • Obiectul determinat și licit;
  • Cauza licită și morală;
  • Forma prevăzută de lege.

În practicată, includerea unui avans este o măsură de garanție pentru vânzător, confirmând seriozitatea cumpărătorului și interesul acestuia de a achiziționa bunul respectiv.

Zodiile care vor avea trei ani plini de noroc începând cu 2025. Trăiesc cea mai bună perioadă, belșug și prosperitate pe toate planurile

Ce să faci imediat după ce deschizi butoiul cu varză. Trucul ca să eviți apariția mucegaiului

Condițiile esențiale pentru o promisiune valabilă

Pentru a fi valabilă, promisiunea de vânzare-cumpărare trebuie să conțină:

1. Clauzele principale ale contractului final (care urmează a fi încheiat);
2. Detalii despre obiectul vânzării;
3. Prețul convenit de părți.

Ce se întâmplă dacă una dintre părți refuză încheierea contractului final?

Potrivit art. 1669 alin. (1) din Codul Civil, dacă una dintre părți refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate solicita pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țîndă loc de contract.

• Această solicitare poate fi făcută în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
• Hotărârea poate fi pronunțată doar dacă promisiunea respectă toate condițiile legale de valabilitate.

Exemplu: În cazul unei promisiuni bilaterale, dacă una dintre părți refuză să finalizeze contractul, partea prejudiciată poate acționa în instanță pentru a obține o hotărâre judecătorească care înlocuiește contractul final.

Promisiunea unilaterală de cumpărare

În cazul promisiunii unilaterale de cumpărare, dacă vânzătorul întrăinează bunul către o a treia parte sau constituie un drept real asupra acestuia înainte ca promisiunea să fie executată, obligația promitentului se stinge automat.

Plata unui avans la semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare nu este obligatorie, conform legislației din România. Totuși, includerea unui avans este o practiciă comună și reprezintă un mijloc de asigurare a seriozității cumpărătorului.

Dacă una dintre părți refuză încheierea contractului promis, legea oferă soluții pentru protejarea drepturilor celeilalte părți, inclusiv posibilitatea de a obține o hotărâre judecătorească care țîndă loc de contract.